מיסוי נדל"ן ביוון – המידע המעודכן (2024)
היבט מרכזי ברכישת נדל"ן ביוון הוא הבנת מיסוי המקרקעין החלים על הנכס. שיעורי המס השונים, המשפיעים על כדאיות כלכלית, ניתוח ROI והשפעתם על תהליכי קבלת ההחלטות, הופכים את נושא המיסוי למרכזי בתכנון ההשקעה. היכרות עם ההיבטים השונים של מיסוי השקעת נדל"ן ביוון הוא קריטי לתכנון מושכל. בדומה לכל מדינה, גם ביוון מיסוי מקרקעין אינו פשוט. מומלץ להתייעץ עם מומחים בתחום, במיוחד בגלל השינויים התדירים בחוקי המיסוי. בטקסט זה, נסקור את עיקרי הדברים לגבי מיסי נדל"ן ביוון כדי לספק הבנה בסיסית בנושא. נתחיל בהגדרת המיסים המרכזיים הקשורים לרכישת נדל"ן להשקעה ביוון:
- מס הכנסה מהכנסות שוטפות (שכירות): 15%-45% על הכנסה שנתית משכירות, תלוי בגובה ההכנסה.
- מס רכישה: 3.05% משווי הנכס.
- מס בעלות על נכס נדל"ן (ENFIA): מ-0.0037% עד 9.25% למ"ר.
- מס עירוני (בדומה לארנונה): מ-0.025% עד 0.035% משווי הנכס.
- מס רווח הון במכירת מקרקעין: 15%.
מס הכנסה משכירות
הכנסה משכירות ביוון חייבת במס בהתאם לשלוש מדרגות לפי המחזור השנתי: 15% על הכנסה שנתית משכירות של עד 12,000 אירו, 35% על הכנסה שבין 12,001 אירו ל-35,000 אירו בשנה, ו-45% על הכנסה שנתית של 35,001 אירו ומעלה. עבור תאגידים, ההכנסה משכירות נחשבת לחלק מהכנסת התאגיד, עם שיעור מס חברות ביוון של 22% ודיבידנד WHT (ניכוי מס) בשיעור של 15%. משקיעים זרים עשויים ליהנות מפטור מדיבידנד WHT אם הם מחזיקים בחברה יוונית דרך חברה מבוססת באיחוד האירופי.
מס רכישה
כמו בישראל, גם ביוון קיים מס רכישה על עסקאות נדל"ן. שיעור המס על משקיעי נדל"ן זרים ביוון הוא 3.05% משווי הנכס. יוון מחזיקה במערכת לבדיקת "ערך אובייקטיבי" של נכסים לפי פרמטרים כמו גודל, מיקום ומפרט טכני. אם הערכת השווי האובייקטיבי גבוהה ממחיר הרכישה, מס הרכישה יחול על השווי האובייקטיבי.
מס בעלות על נכס נדל"ן – ENFIA
בעלות על נכס ביוון מחייבת תשלום ארנונה אחידה בשם ENFIA, אשר משולמת לפי הערך האובייקטיבי של הנכס כפי שחושב ב-1 בינואר בכל שנה. התשלום יכול להיות חד-פעמי או בחמישה תשלומים מספטמבר ועד ינואר. ישנם שני סוגים של מס בעלות:
- מס ראשוני: מיסוי על הנכס כולו לפי גורמים כמו שטח, אזור מחירים, גיל הבניין, חזית, אחוזי בעלות ותנאים נוספים.
- מס משני: אם המשקיע הוא יחיד ולא חברה, ובבעלותו נכס בשווי מעל 200,000 אירו, הוא ישלם מס ENFIA נוסף על הסכום העודף. חברות המוחזקות בנכסי נדל"ן יחויבו במס בגובה 0.55% מהשווי הכולל של נכסיהם. שיעור המס על מקרקעין הוא 0.1% על נכסים לשימוש עסקי.
דוגמה לחישוב:
- עבור נכס בשווי 500,000 אירו, מס ENFIA השנתי עשוי להיות בסביבות 2,500 אירו (500,000 * 0.5%).
- אם תמכרו את הנכס ברווח של 100,000 אירו, תשלמו מס רווח הון בסך 15,000 אירו.
מס עירוני
הרשויות המקומיות ביוון גובות ארנונה מבעלי נכסים בשיעור של 0.025% עד 0.035% משווי הנכס האובייקטיבי. הארנונה נגבית לרוב באמצעות חשבונות החשמל, אך רשויות מקומיות עשויות להטיל מסים נוספים בהתאם למיקום הנכס ופעילויות שונות.
מס מיוחד על נכסים (SRET)
מס מיוחד על נכסים (SRET) נועד למנוע מחברות להסתיר מידע בנוגע לבעלותן על נכסים. אם אין לחברה פטור ממס זה, היא נדרשת לשלם 15% משווי הנכס האובייקטיבי מדי שנה. קיימים פטורים מסוימים לגבי תשלום מס זה, אך לא נרחיב עליהם כאן.
מס רווח הון
מס רווח הון חל על יחידים או חברות בעת מכירת נכס נדל"ן. המס על יחידים הוא 15%, בעוד שחברות מחויבות במס רווח הון לפי הכנסותיהן. המס מחושב לפי ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה.
אמנת המס בין ישראל ליוון
ישראל ויוון חתומות על אמנת מס הדדית שמונעת כפל מס. לפי האמנה, משקיעים ישראלים לא יחויבו פעמיים על הכנסותיהם לאחר ששילמו מיסים ביוון.
אם כי המס בפועל ביוון עשוי לא להיות נמוך יותר מישראל, העיקרון הוא שהמס משולם פעם אחת בלבד. החבות במס היא לפי מיקום הנכס ולא לפי בעליו, ולכן מיסוי מקרקעין ביוון נעשה בהתאם לחוק היווני.
תכנון מס, סוף מעשה במחשבה תחילה
ההבנה של מיסוי השקעת נדל"ן ביוון ותכנון מס נכון הם קריטיים להצלחת ההשקעה. תכנון מס יעיל לא רק מפחית את נטל המס אלא גם מבטיח עמידה מלאה בחוקי המיסוי היווניים. כחלק מהתהליך, יש צורך לקבל מספר מס אישי (AFM) ממשרד השומה המקומי, המשמש לביצוע עסקאות פיננסיות ולהתנהלות מול רשויות המס. בנוסף, קיימת חובת דיווח שנתי על הכנסות משכירות, כאשר מועד הגשת הדו"ח הוא עד חודש יוני בכל שנה.
נקודות מרכזיות לזכור
- שינויי חוקי מס: חוקי המיסוי ביוון יכולים להשתנות בתדירות גבוהה, לכן מומלץ להתייעץ עם יועץ מס מקומי לקבלת המידע העדכני ביותר.
- הערכת ערך: הממשלה היוונית מעריכה את ערך הנכסים, אשר עשוי להיות שונה ממחיר הרכישה בפועל.
- אמנת כפל מס: אמנת כפל המס בין יוון לישראל יכולה לעזור להפחית את נטל המס הכולל.
- ייעוץ מקצועי: מומלץ להתייעץ עם מומחה מקומי כדי לנווט בין המורכבויות של מיסוי נדל"ן ביוון.
מדוע חשוב להבין את המסים הללו?
- תקצוב: הכרת חובות המס שלכם מאפשרת לתקצב נכון את ההשקעה.
- ציות: עמידה בחוקי המס חשובה כדי להימנע מהסתבכות עם הרשויות.
- מקסום רווחים: תכנון מס נכון יכול לעזור לכם להגדיל את תשואות ההשקעה.
זכרו: זהו מבט כללי, וייתכנו שינויים בהתאם לנסיבות האישיות. מומלץ תמיד להתייעץ עם מומחה מס לפני קבלת החלטות השקעה.
נכסים חמים בסלוניקי
בית קרקע ㎡250
Detached house FOR SALE in Mikra Kardia for € 290.000 . This 250 sq. m. 3 level House features 4 Bedrooms, 2 Livingrooms, Kitchen, 2 bathrooms . The property also boasts Heating system: Individual – Petrol, marble and tile floor, unobstructed view, Window frames: Synthetic, Security door, parking, a storage unit sqm, garden, fireplace, A/C, […]
וילה ㎡500
Villa FOR SALE in Mikra Plagiari for € 490.000 . This 500 sq. m. furnished 3 level house features 3 Bedrooms, 5 Livingrooms, 2 Kitchens, 3 bathrooms and 3 WC. The property also boasts Heating system: Individual – Petrol, tiled floor, unobstructed view, Window frames: Aluminum – Sliding, Armourplated door, parking, a storage unit sqm, […]
בית קרקע ㎡500
Two houses FOR SALE in Thermaikos Neoi Epivates for € 400.000 . This 500 sq. m. 3 level building features 8 Bedrooms, 2 Livingrooms, 2 Kitchens, 2 bathrooms and 2 WC The building was constructed in 1998 Plot area: 8000 s.q. In Ano Neοι Epivates, on a hill with an unobstructed 360 view and inside […]
בית קרקע ㎡327
Detached house FOR SALE in Mikra for € 420.000 . This 327 sq. m. furnished 2 level detached house features 5 Bedrooms, Livingroom, Kitchen, 2 bathrooms . The property also boasts Heating system: Individual – Petrol, tiled floor, unobstructed view, Window frames: Synthetic, Armourplated door, parking, garden, fireplace, A/C, alarm system, electrical appliances, solar-powered water […]
בית קרקע ㎡375
In Ano Neοι Epivates, on a hill with an unobstructed 360 view and inside a fenced plot of 8 acres , there are 2 twin detached houses in an unfinished phase. Each house is 250 sm and includes a ground floor, a 1st floor and a habitable semi-basement. This is an ideal investment opportunity! PROPERTY […]
דירה ㎡105
In the center of Neoi Epivates and just 400m from the beach this spacious apartment is ideal for a family but also for exploitation! Spacious living area with fireplace and open- plan kitchen , 3 bedrooms , bathroom and W.C Neoi Epivates village ( next to Perea ) is located in front of a sandy […]
בית קרקע ㎡120
In Drosia Settlement at Nea Michaniona, a perfect opportunity for a big family or for anyone looking to buy 2 for 1 !! A 2-level detached house with 2 apartments ! The ground floor was built in 1982 and the first floor was added in 1999. The ground floor consists of 2 bedrooms, living room, […]
דירה ㎡110
Renovated apartment on the 5th floor with a total area of 110 sq.m. . It consists of 3 bedrooms, living room, kitchen, bathroom. It was built in 1970 and has individual heating – natural gas, aluminum frames, tiled floors, elevator, opening, balconies 80 sq.m.
בית קרקע ㎡120
Located in the village of Panorama, it is the ideal family home. On the ground floor, in addition to the large living room, you will find the kitchen and a WC. Upstairs there are 2 bedrooms with windows overlooking the backyard, a double bedroom with a balcony overlooking the village and a bathroom. There is […]
דירה ㎡180
3-level maisonette with a total area of 180 sq.m. only 200 meters from the sea. It consists of 4 bedrooms, living room, kitchen, bathroom and WC. It was built in 2004 and has individual heating – natural gas, unlimited views, aluminum frames, tiled floors, security door, wardrobes, parking, storage, garden, fireplace, A/C, entrance steps, opening, […]