חוק חדש (2023) משנה את כללי ההשכרה לטווח קצר. עם תקנות יותר קשיחות מבעבר, השכרת נכס דרך Airbnb ביוון מתמקדת בשתי נקודות: ניתן להשכיר עד שני נכסים כאדם פרטי, ומי שמשכיר יותר נדרש לרשום עסק. התקופה המקסימלית להשכרה היא 90 ימים, אך ניתן להאריכה בהכנסות נמוכות מ-12,000 אירו. האם כדאי להשקיע בנכסים להשכרה ב-Airbnb ביוון ב2024?
חוקי השכירות הקצרה ביוון: המדריך למשקיעים ישראלים
תקנות חדשות עבור נכסים להשכרה ב-Airbnb ביוון
יוון הייתה ידועה בחקיקה הרפויה שלה בנוגע להשכרה קצרת טווח, אך עם החוק החדש 5073/2023, הדברים משתנים. השקעה בנכס תיירותי ביוון יכולה להיות מקור להכנסה פסיבית, אך חשוב להבין את מה שמותר ומה שאסור. לפניכם כל מה שישראלים צריכים לדעת על השקעה בנדל"ן להשכרה דרך Airbnb ביוון.
האם כדאי לרשום נכס להשכרה ב- Airbnb?
קשה לענות לשאלה זאת בצורה גורפת. בעבר הפעלת נכס לשכירות לטווח קצר היתה יחסית פשוטה, והתשואות דיברו בעד עצמן. מדרגות המס לא השתנו, אולם מספר הגבלות נכנסו לתוקף, ואלה מהוות שיקול נוסף וחשוב שצריך לקחת בחשבון.
כמה מיסים משלמים מהכנסות מדירה ב- Airbnb?
עבור יחידים המנהלים עד שני נכסים, המס נשאר ללא שינוי, כלומר
- 15% עבור הכנסות של 0-12,000 יורו
- 35% עבור 12,001-35,000 יורו
- 45% עבור סכומים שעולים עליהם.
- ליחידים בעלי שלושה נכסים ומעלה קיימת חובה לפתוח בפעילות עסקית ולגבות 13% מע"מ
יתרונות השכרת נכס דרך Airbnb ביוון
- מס נמוך יחסית: 15% עד הכנסות של 12,000 אירו.
- אפשרות להשכיר בקלות: עם מספר רישיון AMA, ההשכרה הינה פשוטה.
- השקעה אטרקטיבית: מחירי הדירות להשקעה ביוון עדיין אטרקטיביים ועלויות שיפוץ סבירות לגמרי.
החסרונות עם כניסת החוק החדש
- הגבלת מספר ההשכרות: כעת ניתן להשכיר רק שני נכסים כאדם פרטי. להשכרה של שלושה נכסים ומעלה, עליכם לרשום עסק.
- תקופת השכרה מקסימלית: התקופה המקסימלית להשכרה היא 90 ימים (60 באיים עם פחות מ-10,000 תושבים), אך ניתן להאריכה כל עוד ההכנסה נשארת מתחת ל-12,000 אירו. אם עוברים את ההכנסה הזאת, יש לרשום עסק.
- דיווח לרשויות המס: יש לדווח על פרטי האורחים לרשויות המס עד ה-20 לחודש הבא, כולל שם, לאום ומספר דרכון של המזמין.
לתשומת לבכם, נכון לחודש ספטמבר 2024, מתרבות המהרות הממשלה בנוגע לכוונתה להגביל את הסבת נכסים להשכרה ב-Airbnb באזורים כמו מרכז אתונה ומרכז סלוניקי. הגבלות אלה יחולו על נכסים שטרם אושרו, במטרה לאזן את היצע במאגר הדירות לשכירות לטווח ארוך. זה צעד נוסף שממשלת יוון עושה כדי להתמודד עם משבר הדיור במרכזי הערים.
האם כדאי לרשום עסק ל-Airbnb?
נתחיל מכך שלא כל אחד יכול לרשום עסק ביוון. אם אינכם בעלי תושבות או אזרחות אירופית, על מנת לרשום עסק ביוון תצטרכו להיעזר בשותף עסקי מקומי. אולם, אם אתם זכאים לתושבות (בעלי ויזת זהב, למשל) ומתכננים לפתוח פעילות עסקית ביוון, יש מספר היבטים לקחת בחשבון.
יתרונות:
- ניכוי הוצאות: ניתן לנכות את כל ההוצאות הקשורות לנכס.
- אין הגבלה על מספר הנכסים: תוכלו להפעיל כמה נכסים שתרצו.
חסרונות:
- תשלום מע"מ: תצטרכו לשלם מע"מ על ההכנסות, מה שעלול להפחית את התחרותיות או הרווחיות.
- ביורוקרטיה ועלויות נוספות: רישום העסק וניהול הנהלת חשבונות יגררו עלויות נוספות.
- מס גבוה יותר: המס יהיה גבוה יותר בהתאם להכנסות מהשכירות.
שימו לב שיוון וישראל חתומות על אמנת מס, אשר מונעת כפל מיסוי. לצורך יישום האמנה, קיימת חשיבות רבה לקביעת תושבות, מי ייחשב "תושב מדינה מתקשרת" בעיקר בהיבט המיסוי.
מס נוסף: אגרת עמידות
החל משנת 2024, הוטל מס נוסף על השכרות קצרות טווח. מדובר ב-1.50 אירו ליום לבתים או דירות עם פחות מ-80 מטרים רבועים, ו-10 אירו לבתים הגדולים מ-80 מטרים רבועים. האגרה משולמת על ידי הלקוח אך נאספת על ידי הבעלים, שמחויב להנפיק קבלה לאורח.
האם יש הוצאות נוספות חוץ ממיסים?
ניהול נכס ב-Airbnb כרוך במגוון עלויות נלוות שיש לקחת בחשבון לצד ההכנסות הפוטנציאליות. בין העלויות המרכזיות ניתן למנות דמי תחזוקה שוטפת לנכס, הכוללים ניקיון, תיקונים ושדרוגים תקופתיים ופתרון בעיות שעלולות לצוץ מול השוכרים. בנוסף, יש עלויות של שירותי ניהול, אם בוחרים להיעזר בחברה לניהול הנכס. כמו כן, ישנן עמלות המוטלות על ידי פלטפורמת Airbnb, המגיעות עד ל-3% מסך העסקה, ולעיתים גם חיובים נוספים עבור שירותים נלווים כגון ביטוח לנכס, רישוי מקומי בהתאם לחוקי האזור, וכן עלויות חימום, חשמל, מים ואינטרנט, הנחוצים לנוחות האורחים. חשוב להביא בחשבון את כל העלויות הללו כדי להעריך בצורה מדויקת את הרווחיות של הפעלת נכס להשכרה קצרה.
סיכום
החוק החדש 5073/2023 משנה את כללי המשחק עבור משקיעים המעוניינים להשכיר נכסים דרך Airbnb ביוון. חשוב להבין את ההשלכות של החוק ולשקול האם כדאי לרשום עסק להשכרות שלכם. מומלץ להתייעץ עם רואה חשבון או יועץ משפטי כדי להבין את הסיכונים וההזדמנויות הכרוכים בשינויים אלה.