השקעה בנדל"ן באתונה: מדריך למשקיעים ישראלים

סקירה כללית של שוק הנדל"ן באתונה

דוח של חברת Ernst & Young משנת 2022 הדגיש את משיכתה היציבה של יוון להשקעות, כאשר ההשקעות הזרות בנדל"ן יווני הגיעו לשיא של 1.975 מיליארד אירו באותה שנה, עלייה של 68% מהשנה הקודמת. אתונה, הבירה, מתבלטת בזכות המחירים הנמוכים יחסית של נכסים למגורים בהשוואה לערים אירופיות אחרות. זה משך משקיעים פוטנציאליים מהעולם כולו, בעיקר בתחום השכרות קצרות טווח, כפי שאושר על ידי סוכני נדל"ן ועורכי דין מובילים ביוון.

שוק הנדל"ן באתונה מסונכרן עם האינדיקטורים הכלכליים החיוביים של המדינה. בין השנים 2022 ו-2023 הוא חווה צמיחה מהירה בשל הסרת הגבלות הקורונה וגורמים גיאופוליטיים משמעותיים שהשפיעו על שוק הנדל"ן האירופי. עם זאת, צפויה האטה במחירים ולאחר מכן התייצבות.

האזורים הטובים ביותר להשקעה באתונה

מרכז העיר והאזורים הפופולריים

השקעה במרכז העיר אתונה תמיד נחשבה לרווחית, אך תקנות חדשות קובעות סף השקעה מינימלי של 800,000 אירו החל מספטמבר 2024 לקבלת ויזת זהב. בעוד שמחירי השכירות במרכז ההיסטורי גבוהים, עלות הרכישה למ"ר יכולה להפוך את הרכישה לפחות נגישה. מבנים רבים במרכז הם ישנים ודורשים תחזוקה, מה שמוביל להוצאות נסתרות פוטנציאליות. חשוב לציין שסף ההשקעה חל באופן ספציפי על תוכנית ויזת הזהב, וניתן להשקיע כל סכום בנכס מחוץ לתוכנית זו.

אזורים מומלצים להשקעה

קוקאקי

פרופיל: ממוקם בין האקרופוליס לשדרות סינגרו, קוקאקי מושך תיירים ומקומיים כאחד עם שילוב של ארכיטקטורה עתיקה ותרבות עכשווית. זהו אחד האזורים הצומחים במהירות באתונה, ומציע דינמיקת צמיחה מבטיחה.

אומוניה

פרופיל: כיכר אומוניה משמשת כמרכז תחבורה ותרבות. למרות העלות הנמוכה של נכסים, האזור חווה צמיחה משמעותית, מה שהופך אותו להשקעה פוטנציאלית רווחית.

מונסטיראקי

פרופיל: ידוע בזכות השילוב ההיסטורי והרחובות המסחריים התוססים, מונסטיראקי הוא מקום השקעה מעולה עם עלייה עקבית בערך הנכסים.

אטיקי

פרופיל: ממוקם צפונית מערבית למרכז אתונה, אטיקי מציע מחירי נכסים נמוכים יותר אך מציג סימני התאוששות וצמיחה, במיוחד בתחום השכרות קצרות טווח. האזור מציע הזדמנויות השקעה נגישות עם שיעור תפוסה גבוה וזמינות דיור משמעותית.

שכונות ידידותיות לתקציב

קאליתאה

פרופיל: ידוע בזכות קישורי תחבורה טובים ושירותים מקומיים, קאליתאה הוא אזור נגיש פופולרי בקרב מעמד הפועלים והסטודנטים.

פטרלונה

פרופיל: מאזן בין נגישות לקסם, מושך אנשי מקצוע צעירים ומשפחות. תרבות בתי הקפה והקרבה לאתרים היסטוריים הם יתרונות מרכזיים.

ניאוס קוסמוס

פרופיל: אזור במעבר שמושך אנשי מקצוע צעירים עם קישורי תחבורה טובים וקרבה למרכז העיר.

שכונות יוקרתיות ופופולריות

קולונאקי

פרופיל: אזור יוקרתי המועדף על אנשי מקצוע, אמנים ודיפלומטים, ידוע בזכות הסצנה התרבותית והשירותים המתקדמים.

קיפיסיה

פרופיל: פרבר צפוני המציע אורח חיים פרברי עם נכסים מרווחים, אידיאלי למשפחות ומנהלים בכירים.

גליפאדה

פרופיל: שכונה חופית המשלבת חיי עיר עם רוגע חופי, פופולרית בקרב אנשי מקצוע צעירים וזרים.

אזורים מתפתחים

מטקסורגיו

פרופיל: ידוע בזכות האווירה האמנותית והקרבה למרכז העיר, מטאקסורגיו מושך אמנים ויזמים צעירים.

פטרלונה

פרופיל: שכונה שמשלבת קסם מסורתי עם מודרניות, מועדפת על אנשי מקצוע צעירים.

קרמאיקוס

פרופיל: אזור תעשייתי לשעבר שהפך למוקד עירוני תוסס ידוע בזכות אמנות הרחוב והחיים הליליים, מושך קהל מגוון.

אזורים עם ביקוש חזק לשכירות

קולונאקי

פרופיל: מועדף על אנשי מקצוע וזרים, מציע דירות מודרניות ומאובזרות היטב עם פוטנציאל הכנסה גבוה משכירות

אקסרכיה

פרופיל: מושך סטודנטים ואנשי מקצוע צעירים עם דירות קטנות ונגישות ליד אוניברסיטאות ומאפיינים ייחודיים.

פנגרטי

פרופיל: פופולרי בקרב משפחות ואנשי מקצוע צעירים בזכות האיזון בין חיי עיר לאזורי מגורים שקטים יותר.

מגמות שוק ותחזיות עתידיות

שוק הנדל"ן באתונה הפגין עמידות וצמיחה משמעותית, עם תחזית חיובית לעתיד. מגמות עיקריות כוללות:

חידוש עירוני: פרויקטים של חידוש עירוני משפרים את התשתיות והחיות של העיר, במיוחד באזורים מרכזיים.

גידול בתיירות: אתונה הופכת ליעד תיירותי פופולרי יותר ויותר, מה שמגדיל את הביקוש לנכסים למגורים והשכרות.

מרכז תרבותי ועסקי: אתונה זוכה למוניטין כמרכז תרבותי ועסקי במזרח הים התיכון, מה שצפוי להניע את הביקוש לנכסים בטווח הארוך.

פיתוח בר-קיימא: יש דגש גובר על פרקטיקות בנייה ברות-קיימא וירוקות, שהופכות לאטרקטיביות למשקיעים המתחשבים בסביבה.

שיקולים משפטיים ופיננסיים

השקעה בנדל"ן באתונה כרוכה בהתמודדות עם מגוון היבטים משפטיים ופיננסיים. הנה כמה נקודות מרכזיות לשקול:

תהליך רכישת הנכס: התהליך כולל מספר שלבים, כמו שכירת עורך דין, בדיקת הנכס, קבלת מספר זיהוי מס, וחתימה על הסכם הרכישה.
מיסים ועמלות: הקונים צריכים להיות מודעים למגוון מיסים ועמלות, כולל מס העברת נכס (3% ממחיר הרכישה), עמלות משפטיות, עמלות נוטריון ודמי רישום. קרא עוד על מיוסוי עסקאות נדל"ן ביוון.
אפשרויות מימון: בעוד שהמשכנתאות זמינות, משקיעים זרים עלולים להתמודד עם קריטריונים מחמירים יותר. מומלץ לבדוק אפשרויות מימון בשלב מוקדם בתהליך ההשקעה.
ייעוץ משפטי: חיוני לשכור עורך דין מקומי שמתמחה בנדל"ן כדי לנווט במורכבויות המשפטיות ולהבטיח עסקה חלקה.
תוכנית ויזת הזהב: החל מספטמבר 2024, סף ההשקעה המינימלי לקבלת ויזת זהב הוא 800,000 אירו. תוכנית זו מציעה היתר שהייה למשקיעים שאינם מהאיחוד האירופי בנדל"ן. קרא עוד אודות תכנית ויזהת זהב.

שאלות נפוצות (FAQs)

האם אתונה היא יעד אטרקטיבי להשקעה בנדל״ן?

כן, מגמות השוק מראות שאתונה נמצאת בראש הטבלה להשקעות נדל״ן ביוון,  עם עלייה מתמדת של ערך הנכסים ומחירי השכירות.

האם יש מגבלות כלשהן על רכישת נכסים על ידי זרים?

באופן כללי, אין מגבלות משמעותיות על רכישת נכסים על ידי זרים. עם זאת, תקנות מסוימות עשויות לחול על נכסים באזורי גבול או אזורים בעלי חשיבות לאומית.

מהם העלויות הטיפוסיות הקשורות לרכישת נכסים באתונה?

עלויות טיפוסיות כוללות את מחיר רכישת הנכס, מס העברת נכס (3%), עמלות משפטיות, עמלות נוטריון ודמי רישום. עלויות נוספות עשויות לכלול דמי תיווך, ניהול נכסים והוצאות תחזוקה.

האם ניתן לקבל משכנתא ביוון כמשקיע זר?

כן, ניתן, אך משקיעים זרים עשויים להתמודד עם קריטריונים מחמירים יותר. מומלץ להתייעץ עם בנקים מקומיים ויועצים פיננסיים לבדיקת אפשרויות המשכנתא.

מהם היתרונות של השקעה בנדל"ן באתונה?

היתרונות כוללים פוטנציאל עליית ערך הנכס, תשואות שכירות גבוהות, קבלת היתר שהייה דרך תוכנית ויזת הזהב, והמשיכה התרבותית וההיסטורית הייחודית של אתונה.

סיכום

אתונה מציגה שוק נדל"ן מגוון ודינמי, המציע הזדמנויות השקעה הנעות משכונות ידידותיות לתקציב ועד אזורים יוקרתיים ונקודות חמות מתפתחות. בין אם המטרה היא עליית ערך הנכס לטווח הארוך או תשואות שכירות חזקות, הבנת המאפיינים הייחודיים ופוטנציאל הצמיחה של כל אזור היא המפתח לקבלת החלטות השקעה מושכלות.